Pubblicato il: 11 settembre 2017 alle 8:00 am

Il fascicolo del fabbricato e il ‘no’ degli amministratori di condominio A maggio è stato presentato un ddl per rendere obbligatorio il documento. Delrio: «Inseriremo la certificazione statica per tutti». Mapi: «L’amministratore diventa l’unico capro espiatorio, della generale inefficienza del sistema»

di Giulio Caccini.

Roma, 11 Settembre 2017 – Del fascicolo, o libretto, del fabbricato se ne parla da tempo. Da quasi vent’anni. E da più parti se ne chiede l’introduzione obbligatoria per tutti gli edifici. Soprattutto, viene tirato in ballo, immediatamente dopo che si verifica un crollo, sia per i frequenti terremoti che per lo stato di degrado di moltissime costruzioni nel Paese.

Il documento in questione costituisce una sorta di “cartella clinica” dell’immobile, con tutte le informazioni su come è stato costruito, in quali occasioni è stato modificato e soprattutto quali interventi potrebbero essere pericolosi e quali sono invece necessari. Ma è veramente sufficiente a garantire la sicurezza?

Facciamo un passo alla volta. Parliamo innanzitutto della sua impopolarità, motivo per cui finora sempre stato messo da parte. E perché è impopolare? I proprietari immobiliari, in particolare, sono in maggioranza contrari all’introduzione del documento perché le verifiche che esso prevede avrebbero costi non indifferenti. Favorevoli al fascicolo sono soprattutto i tecnici, per i quali il fascicolo metterebbe in evidenza i problemi dell’immobile e ne farebbe quindi anche scendere il prezzo. In questo quadro di indecisione permane, a oggi, l’assenza di qualsiasi verifica seria in Italia sulle fondamenta delle case e degli altri edifici.

Il disegno di legge. A maggio di quest’anno è stato presentato un nuovo disegno di legge che renderebbe non solo obbligatorio in tutte le Regioni il fascicolo del fabbricato, ma darebbe il via a un percorso di mappatura del territorio nazionale tramite cartografia informatizzata, istituendo anche un Osservatorio nazionale sull’abusivismo edilizio.

Il ddl prevede che il fascicolo del fabbricato debba essere predisposto e aggiornato dal proprietario dell’immobile, con la collaborazione di un professionista abilitato. Sarebbe il Comune, alla fine delle operazioni, a decidere se dichiarare l’agibilità della casa o meno. Il fascicolo andrebbe poi aggiornato almeno una volta ogni tre anni.

Il ministro. Sempre nel corso di quest’anno, a luglio, dopo il crollo della palazzina di Torre Annunziata, il ministro Delrio aveva dichiarato che nella Legge di Stabilità 2018 avrebbe trovato spazio l’introduzione della certificazione di idoneità statica per tutti gli immobili. L’idea, spiega il Ministro, è quella di “inserire nei contratti d’affitto e di compravendita la clausola della certificazione statica obbligatoria”, così come è già richiesta la certificazione energetica. Un provvedimento che, se confermato, sarebbe quanto mai provvidenziale, visto che in tutta Italia una casa su sei è a rischio. Si tratta, conti alla mano, di quasi mezzo milione di immobili in dissesto, parzialmente o totalmente inutilizzabili, secondo quanto sostenuto da Unimpresa, così come abbiamo riportato su neifatti.it in un articolo di qualche tempo fa.

Amministratori di condomini. Contrarietà al documento, o quanto meno alle modalità di applicazione, viene espressa anche dagli amministratori di condomini. Parlano di una nuova tegola gli aderenti al Mapi, il Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili che sul proprio sito web scrivono: «Secondo i canoni tipici dell’emergenza, nostro malgrado, già altre volte sperimentati nel nostro sistema Italia, a ogni evento sismico, vedi i recenti fatti di Casamicciola, corrisponde un breve dibattito sui mezzi d’informazione e una legislazione d’emergenza, l’esatto contrario, della necessaria programmazione, anche culturale, indispensabile per tentare di affrontare questioni complesse. Da ultimo ha ripreso vigore la vexata quaestio dell’istituzione del “Fascicolo del fabbricato” da ultimo oggetto di un nuovo disegno di Legge presentato al Senato della repubblica n°2826. Il Disegno di Legge obbliga le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, in collaborazione con gli enti locali del territorio di riferimento, entro il 31 dicembre 2017, ad adottare misure finalizzate a rendere obbligatoria l’istituzione del fascicolo del fabbricato relativamente ad ogni immobile di proprietà privata presente nel proprio territorio, qualsiasi sia la sua destinazione funzionale. L’istituendo fascicolo del fabbricato dovrebbe contenere le informazioni attinenti alla costruzione dell’edificio e alle sue pertinenze, dovrebbe registrare le eventuali modifiche apportate al progetto originario e dovrebbe riportare ogni forma di lavoro eseguito sul fabbricato e sulle relative pertinenze, ivi compresi i lavori svolti da enti erogatori di pubblici servizi. La predisposizione del fascicolo e il suo aggiornamento si dovrebbero realizzare a iniziativa e sotto responsabilità del proprietario dell’immobile o dell’amministratore del condominio in caso d’immobile condominiale».

Fin qui la premessa e la spiegazione. Dopodiché il Movimento dice il suo no: «Noi del Mapi, ove ce ne fosse bisogno, riproponiamo la nostra assoluta contrarietà all’indicato disegno di Legge, che, rappresenterebbe l’ennesimo contributo al nostro sistema legislativo viziato da una congerie di norme, molto spesso contraddittorie e non attuabili. Tra l’altro coinvolgendo le Regioni e le Province Autonome nell’applicazione pratica della norma si avallerebbe un’ennesima iniziativa di burocratizzazione della materia condominiale, con diverse interpretazioni e applicazioni da Regione a Regione. In ultimo rileviamo, come, il progetto tenda a confermare l’ambivalenza del nostro Legislatore. Il quale se da un lato in sessanta anni ha omesso di porre mano a una radicale riforma della Legislazione in tema di condominio negli edifici, che quando è arrivata si è dimostrata molto punitiva per l’amministratore di condominio professionista, dall’altra ha inteso legiferare abbondantemente sulle incombenze, obblighi e responsabilità dell’amministratore, riservando al malcapitato una serie di mansioni pubbliche cariche di gravi responsabilità, tali da renderlo l’unico capro espiatorio, della generale inefficienza del sistema».

Dunque la reale preoccupazione del Mapi è che «per l’amministratore, considerate le scarse prerogative, che il Legislatore gli riconosce, in caso di difficoltà nella gestione dell’immobile, con reale pericolo di una violazione di Legge dello Stato, rimane altissima la possibilità di rimanere oggetto di sanzione, senza che gli sia data la possibilità di evitare la violazione di Legge».

Leggere la quantità di pareri contrari e favorevoli al provvedimento aiuta a capire perché non riesca ancora a decollare in Italia un documento che riporti lo stato di salute di ogni fabbricato. Che poi, si chiami fascicolo o libretto, questo è il nocciolo del contenuto. Paolo Righi, ad esempio, presidente nazionale Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali: «Non si evitano e non si eviteranno disgrazie di questo tipo introducendo il fascicolo del fabbricato, l’unica soluzione per evitare ulteriori sventure è quella di effettuare controlli mirati sugli edifici da parte delle pubbliche amministrazioni. Le amministrazioni dispongono di tutti gli strumenti per individuare gli immobili a rischio sismico, è quindi giunto il momento che ‘gli eletti’ si assumano le loro responsabilità senza ricercare scorciatoie inutili a carico dei loro amministrati».

Di contro, Carmine Battipaglia, Presidente Nazionale CNA Installazione Impianti sostiene: «L’istituzione di un fascicolo di fabbricato, di un documento, cioè, che contenga i dati della struttura e degli impianti di un edificio è divenuta un atto obbligato. Conoscere la storia tecnica dei fabbricati nei quali abitiamo o lavoriamo non può più essere considerato un mero esercizio accademico che interessa pochi esperti ed addetti ai lavori, ma una vera e propria necessità che riguarda tutti i cittadini».

Mentre il giornalista Marco Eramo, su Italia Oggi del 31 agosto scorso scrive: «Sono stati la Consulta e alcuni Tribunali amministrativi, a cassare le norme con le quali era stato introdotto il fascicolo del fabbricato obbligatorio considerandole in contrasto con i principi costituzionali ed illegittime».

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